【特集】
借り手の需要、レンダーの姿勢 2026
不動産金融 融資の要件

段階的な金利上昇があるなか、投資家の旺盛な需要、レンダーの前向きな融資姿勢に支えられ、不動産投資市場はより一層熱を帯びてきている。
そんななか、より高い収益成長と利回りを見込んだ事業プラン、運営トラックレコードが浅い新型資産、土地建物よりオペレーションに価値を持つ資産など、純粋に不動産とは言いにくい案件も目立ってきた
レンダーは、この市場の様相をどうみているのか。
デット資金を供給する有力プレーヤーに、融資スタンスや検討の要件をうかがった。

[OVERVIEW｜過熱か、構造転換か]
■レンダーの視座で考える
不動産投資市場の現在地
永野良佑［金融アナリスト］

[VIEWPOINT｜ファンドの資金調達環境]
■借り手の需要
調達環境は「良好」が継続
融資判断は「両極化」も
三井住友トラスト基礎研究所に聞く

■レンダーの姿勢
態度は「緩和」、案件は「選別」
判断は「成長性の見極め」に重点
CBREリサーチ／インベストメントバンキングに聞く

[FOCUS｜都市銀行に聞く]
■みずほ銀行
PEファンド隆盛で案件大型化
案件ごとCF成長シナリオ吟味

■三菱UFJ銀行
融資判断の「軸」を模索
従来評価＋事業評価を重視へ

■三井住友銀行
賃料成長の蓋然性を評価
「V（バリュー）」算定を高度化

[CASESTUDY｜銀行の融資スタンス]
■りそな銀行
メガと地銀の中間サイズに焦点
高機動力の組織、速い融資判断

■SBI新生銀行
LTVなどの各指標はもとより
AMや投資家の投資戦略も重視

■あおぞら銀行
シニアローン1本で、深い融資
新型資産、多様な事業プランにも対応

■東京スター銀行
利上げ局面こそDSCR重視
再生伴う「難」案件にも伴走

■オリックス銀行
スプレッドは圧縮傾向も
過度な融資競争と一線を画す

■きらぼし銀行
ホテル融資で残高4倍
高難度案件を選別・深堀り

■MUFGファイナンス＆リース
メザニンローン～エクイティ出資まで
アセットタイプも幅広く

[TREND｜存在感増す「メザニン」]
■ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント
過去最大のデットファンドを組成
最大875億円の取得余力

■地銀連携で広げる不動産ノンリコ融資
ネットワーク生かし市場開拓
中村祐正氏［武蔵野銀行］に聞く

【HOT TOPICS】
■アルファコートとDBJが
北海道地域特化型私募ファンド組成
■三井不動産、複合型物流施設
「MFIP海老名 &forest」を竣工
■三菱UFJ信託銀行が
「MUFG不動産研究所」を設立
■estieとスマート修繕が新会社設立
不動産バリューアップを一気通貫で支援
■中国REIT市場がインフラ特化から総合型へシフト
オフィス、商業施設を組み入れた4銘柄が新規上場

【From NY】
■独立記念日の花火

【SPECIAL REPORT】
■投資の入口から出口まで
ファミリーオフィスを支援
ポスト・リンテル

【連載】
■マーケティング視点の不動産投資講座
第11回　「解釈」を売る ──同じものが「別物」に変わる
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする連載シリーズ。
今回は、「フレーミング効果」を活用し、不動産の弱点を強みに再定義。人間の知覚を戦略的に投資する、「認識価値への投資」ロジックを論じる。

■AM・PM視点で読み解く駐車場戦略
――運営収益を上げる施設付帯駐車場の新常識――
駐車場のDXで施設全体の価値を高める方法
岡田英明氏［ビットデザイン］
■南一弘の街を行く
東京ドリームパーク――ドラえもんに頼り切らないように
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――AI相場、次のステージは競争力
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――不動産コンサルティングについて
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――市場のパニックについて
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT 小幅上昇
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――K字型経済が商業用不動産にもたらすリスク
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
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