月刊プロパティマネジメント 発売日・バックナンバー

【特集】
リーシングのセオリーが激変
「都市型」商業施設 バリューアップ戦略

都市型商業施設を取り巻く環境が激変し、新たな「投資の局面」を迎えているといえる。
ECがもたらす影響の見極めができるようになり、コロナ禍で停滞していた街の熱量も完全回復。新規供給が限定的となるなかで、インバウンドや推し活など強力な需要層が台頭している。
今号では、バリューアップ戦略における企画構想の切り口と差別化手法に焦点を当て、投資運用・運営の視点から都市型商業施設の「策」と「術」を紹介する。

[OVERVIEW｜市場トレンド・運営トレンド]
■投資の好機迎えた都市型商業
AMに求められる視点と能力
矢木達也氏・中島陽子氏［ビーエーシー・アーバンプロジェクト］に聞く

[INTERVIEW｜施設の「価値づくり」：アドバンス戦略]
■「詰め込み」から「ストーリー」へ
施設の魅力、編集力で増幅
平松有吾氏［平松融合研究所／渋谷PARCO前店長］に聞く

■施設競争力を高める
有望コンテンツ活用法
後藤佑介氏［デロイト トーマツ グループ］に聞く

[VIEWPOINT｜投資運用・運営の潮流]
■ダイレクトリーシング
定借・歩合・直接リーシングで
収益ポテンシャルを最大化
KJRマネジメントに聞く

■変動賃料化
テナント入替、増賃、用途転換で
都市型商業の“成長力”引き出す
東急不動産リート・マネジメントに聞く

[FOCUS｜注目の業態：バリューアップの有効策]
■ポップアップストア
“催事”から“戦略装置”へ
深化するポップアップ活用
カウンターワークス

■セットアップ店舗
オーナー負担で内装造作
テナント負担減で相場超賃料実現
プロパティー・パートナーズ

[CASESTUDY｜キープレーヤーの戦略：「実践」と「成果」]
■テナントチェンジ
「超」好立地の不変的価値に注目
抜群のインフレ感応度で内部成長
FPG

■築古再生、専有部増
潜在価値のある既存ビルに妙味
順法化＋リーシング力で収益増強
TRNインベストメント・マネジメント
TRNシティパートナーズ

■鮮度と継続性の両立
ポップアップ有効活用で
短期化するトレンドに対応
いちご地所

■立地潜在力最大化
建物の独自性とアートの融合
街への貢献、収益に直結
サンフロンティア不動産

■「五感価値」向上
区分所有ビルの価値最大化へ
商業区画軸に“内部成長”引出す
ボルテックス

[ANOTHERVIEW｜バリューアップのパートナー]
■施設企画
空間編集力で差別化を支援
船場

【HOT TOPICS】
■ABキャピタルが大阪・西成でホテル投資
APAC初進出のマリオット系ブランドに再生

■三菱地所投資顧問、「ミッドリターン」ファンド運用開始
ブラインドプール型採用で、金利上昇・インフレに対抗

■三菱地所、屋内型セルフストレージ事業に参入
住宅“コンパクト化”による「収納需要」が投資機会

■マリモAM、住居系私募ファンド組成
“小型レジ”へ集中投資で出口流動性向上

【From NY】
■ジャパンパレード

【Notes】
■「街を行く」アメリカ・NY編 特別レポート
二極化と分断が進む米国社会
日本の不動産ビジネスに及ぼす影響
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］

【新連載】
■AM・PM視点で読み解く駐車場戦略
──運営収益を上げる施設付帯駐車場の新常識
岡田英明氏［ビットデザイン］

来客駐車場は、もはや単なる付帯設備ではない。商業施設や病院、ホテルなど自動車来訪が多い施設にとっては駐車場こそが施設価値を左右する来館者体験の「起点」となり、運営品質・運営収益を左右する重要な「入口」となってきた。
本連載では、AM・PMが捉え直すべき論点として、駐車場の役割の変化を考える。

【連載】
■第8回
マーケティング視点の不動産投資講座
――「何を作るか」から「どんな価値を生むか」へ
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
今回は、過去10年間における国際的な不動産アワードの受賞傾向を振り返り、求められる不動産像の変遷を解説する。

■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――罠にハマらないための投資10か条（後編）
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――不動産の有償引取サービスについて
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――争いごとの着地点
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、全面高
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――不動産開発の新たな資金調達手段として注目されるC-PACE融資
トランズパシフィックエンタープライズ<
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder

【特集】
攻めるファンドの「策」と「術」
賃貸住宅差別化戦略

景気のダウンサイドでは「市場変動に耐える」レジリエンス資産としてファンドに選好された賃貸住宅。
景気上昇局面の現在、「価値を創造しやすい」バリューアップ型資産として投資の勢いがさらに増している。
そして具体的なバリューアップ戦略の新しい企画構想、これまでにない差別化の術策も現れてきている。
特集では、投資運用と運営・オペレーションの側面から、賃貸住宅差別化の「策」と「術」をご紹介する。

[OVERVIEW]
■変化する入居者需要
投資運用戦略の有効策は
齊藤晃一氏［リーシング・マネジメント・コンサルティング］に聞く

[VIEWPONT]
■都市部、築浅物件へシフト
地方、築古、ヘルスケア資産整理
大和リアル・エステート・アセット・マネジメント

■“オルタナ”レジファンド組成
実現のカギは運営のソリューション
サムライ・キャピタル

■賃貸住宅事業を強化
アセットの多様化を進める
三菱地所（三菱地所レジデンス）

■住宅バリューアップの名手
コンバーション事業にも触手
双日レジデンシャルパートナーズ

■高位停滞賃料にGoodアイデア
PMが挑む民泊事業
Good 不動産／あかりトラベル

[FOCUS]
■フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン
■ケネディクス
■りそな不動産投資顧問
■住友林業アセットマネジメント
■A.P.サステナブル不動産投資顧問

【SPECIAL INTERVIEW】
■投資家の資産運用判断に直結
実践的サステナブル評価分析
CRREM 特別インタビュー

【SPECIAL REPORT】
■“脱Excel”ではなく“活Excel”
中小PMに最適化した収益管理SaaS「PM-Dora Si」
同潤舎

【EVENT REPORT】
■不動産ファンドフォーラム2026
ダイジェスト

【HOT TOPICS】
■ザイマックスがファーストリテイリングとPM会社設立
小売×不動産の新たな協業モデルで狙う事業スケール

■不動産価値の査定評価に新概念
“経済的残存耐用年数”査定サービスが登場

■コクヨ、築古ビルの再生事業に参入
シェアオフィス「MOV KURAMAE」開業

■店舗賃料、都内が上位独占、地方は選別進む
インバウンドと“ジャパンカルチャー”が賃料を左右

■MIPIM2026、世界不動産投資の回復を映す
AI・住宅・脱炭素を軸に、都市の再設計を議論

■川口有一郎氏、早稲田大学で最終講義
不動産金融工学の歩みと「時空概念」の可能性を語る

【From NY】
■マンハッタンの住宅
売買市場の最新動向

【連載】
■第8回　マーケティング視点の不動産投資講座
――「何を作るか」から「どんな価値を生むか」へ
多幾宏平［マーケティングリアルティ］
マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
今回は、過去10年間における国際的な不動産アワードの受賞傾向を振り返り、求められる不動産像の変遷を解説する。

■南一弘の街を行く
――Brooklyn, DUMBO｜住民が街をつくるから面白い
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――罠にハマらないための投資10か条（前編）
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――地中埋蔵物と契約不適合について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――世界の出来事に学ぶ
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、全面安
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――米サンノゼで進行する環境共生型データセンター開発
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder

【特集】
不動産ファンド
AM事業者総覧2026

例年、読者のご好評をいただき、今年で6回目を迎えた本特集はさらに掲載者数を増加。プレーヤーの顔ぶれにも厚みが出た。J-REIT、私募REIT、私募ファンドの既存プレーヤーに、クラファンやセキュリティトークン事業者も加わった。
本特集は、不動産ファンドに投資する機関投資家に有用な情報を盛り込んだほか、運営体制を効率化・増強したいAM会社に参考となるコンテンツも凝縮。今後も読者の声に耳を傾け、ご要望に応えながら内容の洗練と精度の向上を図り、充実化を進めていきたい。

[INTERVIEW｜グローバルファンドの戦略]
■日本は最重要拠点の位置づけ
運営注力でインフレの恩恵を
土田育新氏［ブルックフィールド・アセット・マネジメント］に聞く

[OVERVIEW｜不動産AMの「運用」実態]
■AM154社のアンケート分析
市場は成長軌道を継続

[VIEWPOINT｜不動産AMの「人材」実態]
■不動産AMの採用動向
若手の転職志向、シニアの行方
梅小路学［エムユーシー］

[REPORT｜有力AMガイド]
■クリアル
■大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
■農中JAML投資顧問
■三菱UFJ不動産投資顧問
■SPCアセットマネジメント
■ケネディクス
■住友林業アセットマネジメント
■タッチストーン・キャピタル・マネージメント
■中央日土地アセットマネジメント
■東洋不動産アセットマネジメント
■野村不動産投資顧問
■ヒューリック不動産投資顧問
■Post Lintel Investment Management
■三井物産リアルティ・マネジメント
■三井不動産投資顧問
■三菱地所投資顧問

[INDEX]
■不動産AM事業者総覧［個票］

編集部では2～3月にかけて国内拠点の不動産AM会社へアンケート調査を実施。
回答を得られた全154社の個票をすべて掲載する。
＜掲載項目＞
運用資産残高／取扱商品／主な顧客属性／運用スタイル／運用ファンド本数／
運用アセットタイプ／海外運用資産／GRESBへの参加／取得環境認証／
業務体制／投資家窓口／物件売買窓口／採用窓口

【特別企画｜注目の不動産テックサービス】
[総論]
■「属人化」と「Excel頼み」の限界
AMが取り組むべき全体最適のDX
川戸温志氏［NTTデータ経営研究所］に聞く

[それぞれの強みと効果]
■ASA Platform
■プロパティデータバンク
■スマート修繕
■ラクビル

【SPECIAL REPORT】
■変わる不動産金融“最前線”
みずほ銀行が拓く「新領域」
みずほ銀行

【HOT TOPICS】
■千葉のご当地不動産ファンドを立ち上げ
AM会社「Blue One Capital」が設立

■九電の私募REITが運用開始
九州の投資マネーを域内の不動産に

■三菱UFJ不動産投資顧問が二子玉川の
グループ社員寮をコリビング施設にリノベ

■フージャースキャピタルマネジメント
私募REITの賃貸住宅運用でUnitoと協業

■サムライ・キャピタルがヘルスケアファンド
不人気アセットに機会、人気回復に意欲

■ProgmatとTMI総合法律事務所が
不動産ST事業への参入支援を開始

■玄海キャピタルがエクシオグループと
地域創生型ファンド組成に向け協業

■佐賀銀行が支店や寮を建て替え
外部賃貸の住戸やオフィスを導入

【FOCUS】
■西武・プリンスホテルズワールドワイドが「Ace Hotel」を取得
ライフスタイルブランドで海外展開を加速

【From NY】
■NYの日本人コミュニティ
ビジネス、イベント、レクリエーション

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■第7回　マーケティング視点の不動産投資講座
――ITによる事業構造の転換と
　　次世代賃貸モデルを考える
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第7回は、Appleや大手メディアが成功を収めた「データドリブン」型収益モデルをいかに不動産賃貸事業に活かせるかを解説する。

■南一弘の街を行く
――札幌｜園内でもヒグマは怖い
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――構造で握り、時間で抜く（相場は川に流れる振り子）
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――外国人との不動産賃貸借取引について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――AMは信頼されるプロ
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、日米欧上昇、豪星は下落
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――トランプによる政府機関予算削減で不動産投資の自然災害リスク増大？
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder

【特集】
J-REIT取引物件
データでみる売買の実態と目安

J-REITは開発・バリューアップされた物件の有力な出口のひとつだ。
各銘柄が取引する物件は“リータブル”な資産と呼ばれ、長期保有に適した良質な収益資産であることを表している。
本特集は、J-REIT全銘柄の物件取引データを集約し、タイプ／エリア／価格／キャップレートの項目に切り分け取引の傾向と志向変化を理解するために分類整理したもの。
2025年の取引はホテルが引き続き伸びをみせた一方で、オフィス、商業施設、物流施設が減少。住居は横ばいの傾向がみられた。
不動産開発事業者、ファンド事業者の出口戦略の“目安”として参考にしていただけたら幸いである。
企画協力：アイビー総研

[OVERVIEW｜市場概観]
■資産アロケーションが微動
ホテル増、その他資産は調整期に

[VIEWPOINT｜売買トレンド]
■アセットごとの濃淡が明確に
一件あたり取引規模は縮小

[VIEWPOINT｜マーケットに聞く]
■取得データが示す
リータブル資産の実態
［付録］J-REIT取得額上位物件ランキング

■売却データが示す
リータブル資産の実態
［付録］J-REIT売却額上位物件ランキング

[DATA]
■［付録］J-REIT売買下位物件ランキング

【SPECIAL INTERVIEW】
■サステナビリティをコストから価値に変換するDX
山本みぎわ氏／板橋紀子氏［GOYOH］

【HOT TOPICS】
■ハイトマンが福岡の賃貸住宅と物流施設を
SMFLみらいパートナーズと共同で取得

■ヒューリックとリアルゲイトが業務提携
合弁会社を通じて築古不動産の再生投資

■DREAMの私募REITが合併
資産規模とインフレ対応力を増強

■阪急阪神不動産が高経年分譲マンションを
敷地売却制度で賃貸マンションに建て替え

■福岡地所が九州大学キャンパス内にラボ開発
地元ライフサイエンススタートアップを支援

【From NY】
■NY・健康ブーム再燃
五嶋龍さんの日米武道館

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■第6回
マーケティング視点の不動産投資講座
――ブランドの「尊厳」を
　　不動産に移植する
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第6回は、目立ちやすい特徴に引きずられて他の特徴についての評価が歪められる「ハロー現象」を利用した施設の魅力の高め方を解説する。

■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――熱狂相場での投資戦略
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――外国人による不動産取得をめぐる新たな規制の動き
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――総選挙のあとで
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、堅調
　　米欧は上昇、日豪は下落
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――自動運転が広まった未来の駐車場
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOKREVIEW

【特集】
踊り場のクラファン、躍進のST
小口化ファンド 動向と変化

不動産小口化ファンドは、これまでそのサイズや運用物件の規模が小さく運用事業者が玉石混交で、投資商品としての特性・魅力の見定め・カテゴライズが困難であった。
だが昨今では、信用と実績をもつ大手プレーヤーが参入しトラックレコードが蓄積。商品設計が洗練され、ファンドや運用物件のサイズが徐々に大型化している。
新たな成長領域としての不動産小口化ファンドを特集する。

[OVERVIEW｜市場の動向]
■不動産小口ファンドの
種類と特性、代表的事業者
PM編集部

[VIEWPOINT｜踊り場のクラファン、躍進のST]
クラファンの成長性
■商品の優劣は
事業者の信用で左右
鈴木拓郎氏［Virtual Wall］

STの有望性
■小口化ファンドの未来
デジタル証券に収斂
米倉勝弘氏［三井住友トラスト基礎研究所］

[FOCUS｜リードプレーヤー]
クラウドファンディング
■SPC活用型ファンドを一貫供給
重要文化財など新たな資産も商品化
LEVECHY

STO
■金商法準拠の安心感に強み
DX駆使でAUM着実に拡大
三井物産デジタル・アセットマネジメント

[CASESTUDY｜有力事業者の戦略]
■ケネディクス
■クリアル
■ロードスターキャピタル
■トラストアセットパートナーズ
■FPG

[DATA]
■小口化事業者リスト

【HOT TOPICS】
■NBIとPROSPERが地方ホテル・旅館REIT
2029年上期に500億円で運用開始目指す

■日鉄興和不動産が産業系アセットを拡充
R&D、データセンターの開発に相次ぎ参入

■ボルテックスが私募ファンドで京都のホテル3棟を取得
再生のうえスモールラグジュアリーホテルとして開業

■長谷工コーポレーションが空き家活用事業
リノベ・まちごとホテル運営のクジラに出資

■世界の都市総合ランキング2025が発表
東京が初の2位、大阪が18位に急上昇

■収益不動産の資産規模は前年比2ケタ増
ホテルの規模拡大が顕著にあらわれる

【From NY】
■NY・ソーホー地区で
話題の店舗・ブティック

【連載】
■第5回　マーケティング視点の不動産投資講座
――値引き販促は「劇薬」
　　リーシング戦略の致命的な混同
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第5回は、賃貸物件で常態化しがちな値引きキャンペーンが、なぜ長期的には資産価値や入居者の質を損なうのかを、心理学とマーケティングの視点から解き明かす。

■南一弘の街を行く
――所沢｜街の顔は、駅にあり
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――衆院解散総選挙と株式市場
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――別荘地の譲渡と管理会社への管理費用の支払い
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――決着の年？
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界主要REIT、小動き
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――AIが不動産業界に与える影響
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOKREVIEW

【特集】
2026年のファンド戦略
投資の機会 注目の資産

欧米市場の停滞と、円安、低金利、需要成長性で注目が集まり
グローバルな投資家資金が日本へ流入してきている。
反面、目先のコスト高騰と、この先の金利上昇が足枷となり
国内事業者にとって状況判断の付きにくい時期ともいえる。

本特集では、2026年の不動産投資ビジネスを展望する。
注目の事業領域、話題の資産クラス、期待のプレーヤーを紹介。
来たる年の投資戦略づくりに向けて参考にしていただけたら幸いである。

[OVERVIEW｜強いプレーヤーと注目のキーワード]
■2026年の日本市場
プライスリセットなき成長戦略
コリアーズ・インターナショナル・ジャパンに聞く

[2026年の有望市場（超高級不動産）]
[VIEWPOINT]
■市場規模の拡大は確実視
中堅以下のデベに参入機会
サヴィルズ・ジャパン

[CASESTUDY]
■ホテルコンドミニアム
リストデベロップメント

■ブランデッドレジデンス
諸戸の家

[2026年の有望市場（CRE）]
[VIEWPOINT]
■PEファンドが目立つ動き
問われる企業価値との関連性
デロイト トーマツ グループ

[CASESTUDY]
■エンタメ施設
テレビ朝日

[2026年の有望市場（ESG）]
[VIEWPOINT]
■「行き過ぎ」から「バランス重視」へ
“サステナブルなESG”が本流に
ニッセイ基礎研究所

[CASESTUDY]
■アフォーダブル住宅
みずほ信託銀行／みずほ不動産投資顧問

■サステナブル商業施設
アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）

[2026年の有望市場（海外投資）]
[VIEWPOINT]
■日本勢の進出、着実に進む
欧米資金の停滞が背景に
CBRE

[CASESTUDY]
■米国
森トラスト

■インド
玄海キャピタルマネジメント

[ANOTHERVIEW｜海外有望市場]
■ドイツ・ケルン進出の魅力と
不動産投資ポテンシャル
ケルン市（経済振興公社）に聞く

【SPECIAL REPORT】
■ホテル投資の成功は“運営パートナー”で決まる
――SQUEEZEが支える再現性高い運営リターン

ホテル投資はもはや「取得して保有するだけ」で十分なリターンを望める時代ではなくなっている。
高騰する建築費・人件費をいかにコントロールし運用益を最大化できるか。投資家の関心は「効率化」に集約されつつある。
SQUEEZEは、こうしたホテル開発・投資・運営をトータルに管理するプラットフォームを携え、効率化の課題に対し正面から取り組むホテル運営のソリューション企業である。

【HOT TOPICS】
■ウィーヴ リビングが賃貸住宅ファンド
MUFGから資金調達、AUM1,500億円目指す

■外国人与信判定の米Dwilarが日本進出
賃貸住宅への外国人入居を促進

■大和財託がホテル事業参入
プロ投資家向け商品を開拓

■良品計画が企業の遊休不動産再生を開始
初弾は北陸電力の社宅2棟をリノベ

【From NY】
■NY繁盛店2025

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■第4回　マーケティング視点の不動産投資講座
――心理学の「対比効果」で不動産価値を向上
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第4回は、顧客が比較する「参照点」を戦略的に設計して不動産の収益性を高めるマーケティング手法を、「おとり効果」「松竹梅の法則」といった理論を用いて紹介する。

■南一弘の街を行く
――青砥・五方山熊野神社｜神馬のように天翔けましょう
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――2026年株式マーケット展望
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――民泊事業に対する規制強化の動き
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――年末雑感
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、豪星を除き上昇
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――複合開発プロジェクト成功のカギは「ソフト」にあり
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOKREVIEW

【特集】
運営のベストパートナーを探せ
実践バリューアップ戦略 成功の請負人

「バリューアップ」という言葉が使われはじめたのは2000年頃のこと。
トイレを和式から洋式に変更しウォシュレットを導入、エアコンをセントラル空調から個別空調に変更、配線収納ができる床（OA床）を設置。あるいは何もないエントランス空間にスターバックスなどを誘致し収益化を図ることがメインだった。

市場で出回る物件ほぼすべてが入居条件・必要スペックを満たしている今の時代、バリューアップは比べ物にならないほど高度化。インフレに転換した現在の市場においてファンドAM会社の第一課題と言える状況となった。

特集は、入居者実態をより深く理解し、的確に応え、賃料プレミアムを狙うバリューアップに焦点を当て、デザイン、遵法化、マーケティング、ホスピタリティ、DXなどハードとソフトの両面からサポートする有力企業を取り上げている。

[INTERVIEW｜描く戦略、求めるパートナー]
■重視すること：攻めの運営
求めたいもの：協調性
ケネディクス

■重視すること：アイデア
求めたいもの：融通性
トーセイ・アセット・アドバイザーズ

■重視すること：改修工事
求めたいもの：創造性
農中JAML投資顧問

■重視すること：専有部てこ入れ
求めたいもの：柔軟性
平和不動産アセットマネジメント

■重視すること：コンテンツ
求めたいもの：ハード力
サヴィルズ・アセット・アドバイザリー

■重視すること：流動性
求めたいもの：適応力
ロードスターキャピタル

■重視すること：スピードUP
求めたいもの：統括力
阪急阪神不動産

■重視すること：新築並
求めたいもの：共感力
住友商事

[FOCUS｜支出構造から考える投資運用戦略]
■支出抑制に限界来たる
収入増加に発想転換を
黒澤直子氏［三菱UFJ 信託銀行］に聞く

[CASESTUDY｜バリューアップ請負人10選]
■特長：リノベ
資産タイプ：オフィス、住宅、ホテル
再生建築研究所

■特長：リノベ
資産タイプ：住宅、ホテル
リノベる

■特長：リノベ
資産タイプ：オフィス、ホテル
サンゲツ

■特長：商品企画
資産タイプ：オフィス、住宅、商業
ヒトカラメディア

■特長：商品企画
資産タイプ：住宅、ホテル
Concept K

■特長：運営
資産タイプ：住宅
クーマ

■特長：運営
資産タイプ：住宅
U Share社

■特長：運営
資産タイプ：オフィス、商業、ホテル
ひらく

■特長：集客
資産タイプ：ホテル
ブッキングリゾート

■特長：DX
資産タイプ：ホテル
7garden

【HOT TOPICS】
■野村不動産投資顧問が海外ファンド
米テキサス州で高層賃貸住宅を開発

■プロフィッツが横浜中華街の飲食ビルを
多人数向けのホテルにコンバージョン

■駒沢大学駅前にランドマーク商業施設
地元不動産事業者のイマックスが開業

■リアルゲイトが企業の元本社ビルをリノベ
シェアオフィス&店舗ほか同社初のホテルに

■明天地（Mingtiandi）が東京でフォーラムを開催
APACの不動産投資市場で高まる日本の存在感が確認

【FOCUS】
■IHIF ASIA 2025
APACのホテル投資トレンドと注目の話題、市場、資産

【From NY】
■不動産業務と弁護士の存在

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■第3回　マーケティング視点の不動産投資講座
――どんな不動産にもバリューアップ余地
多畿宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第3回は、実際のシェアオフィス再生事例をもとに、既存物件のバリューアップ余地を的確にキャッチするポイントを紹介する。

■南一弘の街を行く
――浜松町｜街に必要な「休憩場所」
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――琵琶湖を定規で測るな
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――マンション標準管理規約の改正
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――社会の常識・社会の基盤
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、米以外小幅上昇
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――シンガポールで機運高まる不動産のトークン化
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOKREVIEW

【特集】
PM事業者総覧2026
ランキング216社／有力企業22社

恒例企画となっているPM事業者総覧。
今回は、約500社のPM事業者にアンケートを送付。
得られた216社の回答をもとにランキングを作成した。
専門家による分析とPMの事業成長に向けた提言に合わせ、
有力事業者22社の特色と先進的な取り組みを紹介する。

AMの投資運用戦略が「バリューアッド」に強く傾くなか、
PM事業者の運営スキル・ノウハウに大きな期待がかかっている。
ソフト・ハードの両面で要求される業務内容・品質も高度化している。
この変化に対応できる事業者が恩恵を受ける時代が来ている。

[OVERVIEW｜2026年、PM事業者のテーマ]
■バリューアッドへの期待に応えよ
カギは“働き方”と“稼ぎ方”の再構築
湯目健一郎［都市未来総合研究所］

[REPORT｜PM会社それぞれの個性と強み]
■総合型
伊藤忠アーバンコミュニティ／NTTアーバンバリューサポート／
オー・エイチ・アイ／関電ファシリティーズ／
大和ハウスリアルティマネジメント／東急プロパティマネジメント／
東京キャピタルマネジメント／マリモ／
丸紅リアルエステートマネジメント

■オフィス中心型
第一ビルディング／中央日土地ビルマネジメント／
東急コミュニティー／三菱地所プロパティマネジメント

■住居中心型
Goodリアルエステート／グローバルコミュニティ／
TAKUTO／長谷工ライブネット／三好不動産

■商業中心型
小田急SCディベロップメント／プライムプレイス

■物流中心型
シーアールイー／大和ハウスプロパティマネジメント

[DATA｜PM業界の現状]
■PM会社の実態と事業動向
216社のアンケート分析
PM編集部

[付録]
■J-REIT資産PM受託企業ランキング2026
物件取得額をベースとし、各資産タイプのPM受託企業を地域別に順位付けした。

・掲載項目
オフィス／住居／郊外型商業施設／都市型商業施設／
ヘルスケア施設／ホテル／物流施設［協力：アイビー総研］

■プロパティマネジメント事業者総覧2026［個票］
回答企業216社、すべての回答データを一挙公開。

・掲載項目
受託資産タイプ／受託エリア／受託戸数・面積／受託事業領域／
クライアント数／受託総売上／ML対応の有無／フィー体系／
PM担当人数、専任・業務管理者の有無

【SPECIAL TALK】
■バリューアップ全盛時代の
駐車場スペース再有効活用
ユースペース×軒先×ポスト・リンテル

【SPECIAL REPORT】
■コスト最適化、資産価値向上を支援
持続可能な「スマートビル」構想
アイテック阪急阪神

■防犯カメラが“資産”に代わる
AIが導く、不動産価値の最大化
アジラ

■テナント満足をPMの強みに
伴走型のアプリ開発が下支え
サンフロンティア不動産／いい生活

■現場に寄り添うDX推進
ビル管理の最前線を支える「ラクビルTeX」
ラクビル

【HOT TOPICS】
■りそな不動産投資顧問とLivEQuality大家さん
ひとり親世帯向けアフォーダブル住宅ファンド

■香港のトリビウム・アセット・マネジメント
Unitoと共同で住宅・ホテル特化型ファンド

■大和ハウスがレンタルラボ併設の物流施設
コスト高の打開策、シナジー効果に期待

■国内不動産私募ファンド市場が45兆円規模に到達
投資環境は安定、運用姿勢は「開発型」志向増加

■ESG投資が不動産価値に与える影響
長期視点のプレミアム効果に期待

■「日本の都市特性評価2025」が発表
大阪市が1位、福岡市が3位浮上

【From NY】
■レント・スタビライズド
市長選の争点に

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■マーケティング視点の不動産投資講座
――“実態”価値から“認識”価値へ
多畿宏平［マーケティングリアルティ］
■南一弘の街を行く
――夢洲｜万博は、やはりお祭り
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――株式市場と政治的潮流
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――管理業者管理者方式における管理規約案及び各契約書案について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――酔人問答（日本の行方編）
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、小動き
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――米国オフィス売買の新トレンド テナントがオーナーに変貌
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOKREVIEW

【特集】
不動産ファンドの運用戦略
バリューアップ＆コストダウン

不動産の価格高騰にファンドプレーヤーが立ち向かいはじめた。
地方投資で過熱競争を回避した、かつてとは全く異なる志向をみせている。
都心部の分厚い需要を追い風に、成長・拡大するマーケットを見抜き
相場を突き抜けるダイナミックなバリューアップ戦略を描いている。

特集では、価値創造に強みをもつ代表プレーヤーの勝算“シナリオ”と
市場で勝つために用いる“武器”にフォーカスを当てる。
武器とは「バリューアップ」と「コストダウン」に有効な戦術である。

[INTERVIEW｜今求められる不動産企画]
■ハコモノ主義に捉われない
独自の商品組成のポイント
菅英輔氏［霞ヶ関キャピタル］に聞く

[OVERVIEW｜デフレマインドからの脱却、投資事業戦略の転換期]
■物価に勝ってこそのバリューアッド
「賃料は上がる」へ“ノルム転換”せよ
佐久間誠氏［ニッセイ基礎研究所］に聞く

[VIEWPOINT｜ファンドプレーヤーが実践する「不動産バリューの高め方」]
■日本都市ファンド
■双日レジデンシャルパートナーズ
■インテグラル・リアルエステート

[VIEWPOINT｜不動産再生の老舗「バリューアップのメソッド」]
■サンフロンティア不動産
■いちご地所
■トーセイ
■ビーロット
■アロジー

[FOCUS｜リターン向上に劇的効果「ベネフィカルなサービス」]
■賃料アップ・期間短縮
日本ホームステージング協会

■コストダウン
スマート修繕

■コストダウン
日本電力調達ソリューション

[ANOTHERVIEW｜土地バリューの高め方]
■築古ビルの遵法性を整備
良質な開発用地として再供給
アルデプロ

【SPECIAL REPORT】
■「Sumu」イメージ画像
新ホテルブランド「Sumu」がつくる
この先の「暮らし」「住まい」のカタチ
ADDReC

不動産コンサル・空間プロデュースを手がけるデザインファームADDReC（アドレック）は、Airbnbのビジョンとネットワークを活かし、新ブランド「Sumu powered by Airbnb Partners（スム）」を立ち上げた。
アパートメントホテルを基盤に、不動産（ハード）とサービス・コンテンツ（ソフト）を融合させ、強固な収益基盤を備えた次世代型宿泊事業を目指す。
経年による不動産価値の向上を促す“ 増加蓄積型”の開発手法を採り入れた点も特徴である。本稿では、そのビジネスモデルと活用のヒントを紹介する。

【SPECIAL INTERVIEW】
■霞ヶ関リートアドバイザーズ 代表取締役社長の佐藤正弥氏
4年ぶり新規上場REIT
多人数向けホテルに特化

霞ヶ関ホテルリート

霞ヶ関キャピタルをスポンサーとするホテル特化型J-REIT「霞ヶ関ホテルリート」が、8月13日に東京証券取引所に上場した。
ポートフォリオの特徴は、インバウンド需要を取り込む多人数向けの自社ブランド物件を組み入れる点である。
上場のねらいや差別化戦略、今後の成長方針について、資産運用会社・霞ヶ関リートアドバイザーズの佐藤正弥氏に聞いた。

【HOT TOPICS】
■みずほ信託が「信託内借入+ノンリコ」で
「ティファニー 銀座」入居ビル開発支援

■オープンハウスがホテル事業参入
11月に箱根で初弾開業予定

■読売不動産とmatsuri technologiesが
新聞販売店をコンバージョン、アパートメントホテルに

■星野リゾートが新ブランドの“山ホテル”
「LUCY尾瀬鳩待 by 星野リゾート」開業

【From NY】
■NY近郊の遊園地と
素敵な鉄道

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■マーケティング視点の不動産投資講座（新連載）
――コモディティ化からの脱却
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする新連載。
第1回は、“相場でしか貸し出せない、相場でしか売れない”コモディティ化した不動産のキャッシュフローの改善方法を解説。ホテルを例に、ユーザーのニーズを起点にした商品設計・投資モデルを紹介する。

■南一弘の街を行く
――札幌｜真剣に移住を考えました
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――資産1億円は通過点 日経平均45,000円の時代
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――私道へ越境する枝や私道の樹木の伐採について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――酔人問答（為替編）
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、概ね上昇
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――米ホテル業界は前途多難か
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder

【特集】
過熱化市場、取るべき戦略
ソーシング2025

金利上昇、インフレ懸念、価格高騰によって、不動産投資家の「買い時感」が薄まってきている。
にもかかわらず世界の投資資金は勢いを増して流入を続けており、
国内勢の中にも積極投資を掲げるプレーヤーが出てきた。
彼らのソーシング戦略、投資利回りを確保するための手立てとは何か。
投資市場分析の第一人者の見解と、大手不動産仲介会社による解説とともに
いま勢いのある注目プレーヤー各社の戦略をお伝えしていく。

[OVERVIEW｜国内市況の見通し]
■日本市場の強さ際立つ
米国関税の影響もみられず
小夫孝一郎氏［ドイチェ・アセット・マネジメント］に聞く

[FOCUS｜注目資産]
■生成AI向けデータセンター
主戦場は生成AI×地方
適地選定5つのポイント
CBRE

■ライフサイエンス
市場と事業者数は右肩上がり
求められる立地・建物の要件
JLL

[VIEWPOINT｜強い買い手と注目資産]
■物件取得の最重要ポイントは
インフレ下での実質利回り確保
野村不動産ソリューションズ

■オポチュニスティック投資全盛
海外投資家も日本に熱い視線
東急リバブル

■事業会社に存在感
収益安定性、立地を志向
中央日土地ソリューションズ

■富裕投資家の取引規模拡大
資産タイプはインフレ耐性に注目
ポスト・リンテル

■都心／郊外、規模で二極化
最適用途への転換に妙味
ビーロット

[CASESTUDY｜ファンドの注目資産]
■ニューエコノミー資産
ウォーバーグ・ピンカス

■オペレーショナル資産
ブルックフィールド・アセット・マネジメント

■インフレ好連動資産
第一ライフ丸紅リアルエステート

■高インフレ耐性資産
大和証券グループ本社

[ANOTHERVIEW｜勢いづく自己勘定投資家]
■都心物件
ディア・ライフ

■駅前商業ビル
東京ビルディング

■パチンコ店舗
JALCOホールディングス

[SPECIAL REPORT]
REMETISのシステム画面
案件情報の正しい管理こそ
AM会社の競争力の源に

RESTARが提供する「REMETIS（レメティス）」は、不動産投資案件の情報管理・収集を支援するテックサービス。
ソーシング戦略に不可欠なデジタルプラットフォームとして、AM会社をはじめデベロッパー、仲介会社、金融機関に多数の導入実績をもつ。

【HOT TOPICS】
■飯田グループの一建設が不動産AM会社設立
“賃貸戸建特化型”私募REITを構想

■東京・京橋で国内最大規模の木質化ビル
環境配慮武器にオフィス満床で竣工

【FOCUS】
■プロフィッツがQOLファンドを組成
“社会的価値”と“経済的価値”の両立に挑む

■GOYOHがESGギャップを可視化、価値創出を支援
「Vakue Driver」の不動産運用ソリューション

【From NY】
■減税・歳出法案成立で
米国内の社会生活への影響は？

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■旅するリアルターの気まぐれ不動産便り
――商品価格の値上げ ボッタクリか、サスティナブルか
岡崎剛
■南一弘の街を行く
――王子｜爽やかな風とロマンの街
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――まさかの東京市場 史上最高値更新
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――マンション共用部分の欠陥に起因する損害賠償請求権について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――アセットクラスの印象 その前に、不動産証券化よもやま話
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、まちまちな展開
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――学生住宅の未来：体験重視にシフト
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOK REVIEW

【特集】
ソフトバリューを高めよ
ブランド+不動産 収益倍増計画

金利上昇、建築費高騰、取引市場過熱化など不動産事業の環境が変化。
投資運用戦略上、より収益性の高い事業プランが求められている。

その1つが、有力異業種とのコラボ・タイアップだ。
具体的には顧客ロイヤルティの高い「ブランド」、
幅広いファン層を擁する「コンテンツ」、
世界的に注目を集める「アート／カルチャー／エンタメ」を
不動産と融合し、ダイナミックにバリューと収益を向上する手法である。
本特集では、不動産投資からみたブランドとコンテンツの魅力と事業インパクトを探っていく。

[OVERVIEW｜不動産+ソフトの価値]
■異業種連携とブランドコラボ
ソフトが不動産価値を創る時代に
柳川範之氏［東京大学］に聞く

[VIEWPOINT｜不動産+コンテンツの効能]
■IPを活用した不動産開発
構想・設計・事業成立の要件
澤畠寿成氏、山本眞也氏［丹青社］に聞く

[FOCUS｜不動産事業者と異業種を繋ぐカタリスト]
■L キャタルトン・リアルエステート
パシフィックエレメンツ

[CASESTUDY｜ソフトバリューを創る不動産+コンテンツ事例]
■アストン マーティンと高級住宅開発
VIBROA

■大手アパレル・アダストリアと社員寮リノベ
SREホールディングス

■外部企業・コンテンツとのコラボルーム展開
H.I.S.ホテルホールディングス

■人気キャラクター中心のテナント構成
サンシャインシティ

■強力エンタメ要素「よしもと」を誘致
野村不動産マスターファンド

[ANOTHERVIEW｜世界を魅了する空間とブランドの融合]
■海外のブランデッド不動産事例

【HOT TOPICS】
■農中JAML投資顧問が私募ファンドAM
スポンサーの出資をフックに受託拡大

■サヴィルズが不動産AMを強化
フージャースから事業買収、顧客と人員拡大

■タッチストーンが個人投資家の取り込み狙い
TISとセキュリティ・トークンの実証実験

■3社の“強み”を結集した新ブランド
「VADE HOTEL」を渋谷・円山町で開発

■霞ヶ関キャピタルが冷凍冷蔵ファンド
国内最大の資産規模で組成、J-REITを目指す

■DBJと日建設計の環境改修プロジェクト
大阪の第一弾物件で3割増賃を実現

■賃貸仲介のHATARABAがPM事業参入
セットアップオフィス提案で収益向上に注力

■西武不動産が築34年の複合ビル再生
住居部分をセットアップオフィスに用途変更

■建築物をウェルネスで評価する
「WELL認証」の普及イベントが開催

【FOCUS】
■駐車場を起点に商業施設の価値を引上げる
ピットデザインのスマートソリューション

【REPORT】
■BRANDED RESIDENCES FORUM ASIA 2025

【From NY】
■住宅の賃貸手数料禁止措置

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■世界のサプライズ物件
――カラプナル太陽光発電所 セントラル・コントロール・ビル
篠田香子
■南一弘の街を行く
――岡山｜地域生活者と来訪者の共存を
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――トランプ関税と参議院選挙の深層
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――滑走路誤侵入防止のための航空法の改正について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――スポーツ観戦連想
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、上値重い展開
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――インドの都市の変容
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOK REVIEW

【特集】
借り手の需要、融資の姿勢
不動産金融 融資の要件

投資戦略は、新規開発物件の取得から
既存築古物件の再生・バリューアップへシフト。
付加価値を高める企画構想力とソフト・オペレーション能力が
投資判断を分ける重要な要素となってきている。

大きく運営に依存した物件はかつて「高難度アセット」と呼ばれ
価値が目に見えず融資が引きにくい資産として位置づけられてきた。
不動産金融各社は現在の投資トレンドをどう見ているのか
本特集で、融資スタンスと融資評価要件を明らかにしていく。

[OVERVIEW｜最新トレンド概観]
■バリューアッド前提の投資が隆盛
レンダーは戦略に寄り添えるか
CBREリサーチ、インベストメントバンキングに聞く

[INTEVIEW｜ファンドの資金調達環境]
■投資運用戦略に最適な
レンダーを選べる時代に？
三井住友トラスト基礎研究所に聞く

[VIEWPOINT｜大手都市銀行に聞く]
■三菱UFJ銀行
■みずほ銀行
■三井住友銀行

[FOCUS｜存在感増す資金調達の「調整」役]
■昭和リース
■SMFLみらいパートナーズ

[CASESTUDY｜銀行の融資スタンス]
■りそな銀行
■あおぞら銀行
■東京スター銀行
■オリックス銀行
■スルガ銀行
■七十七銀行

[CASESTUDY｜ノンバンクの融資スタンス]
■東銀リース
■クレディセゾン

[ANOTHERVIEW｜デット融資の視点]
■ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント
■スターアジア不動産

【HOT TOPICS】
■MUFGが不動産投資を本格強化
保守的スタンスを転換、リスクテイクに意欲

■スターツアセットマネジメントが不動産ST
都内の保育園併設賃貸住宅が投資対象

■住宅の原状回復時のクロス張替え
一部省略でCO&#8322;排出量削減に効果

■三井不動産が旧そごう川口店を再生
「ららテラス」ブランドで足元需要取り込み

■Rバンクが外国人寮の運営事業
労働力確保と中古物件活用に解決策

【From NY】
■ジャパン・パレード
日本晴れの日に盛大に開催

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■世界のサプライズ物件
――ザ・パインコーン・ツリーハウス
篠田香子
■不動産アセットマネジャーのための環境認証実践講座
――認証の必要資料が足りない場合の対処法
尾熨斗啓介［環境・省エネルギー計算センター］
■南一弘の街を行く
――晴海フラッグ｜五輪精神でお願いします
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――2025年下半期の投資戦略
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――譲渡担保契約等に関する新たな法律
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■井出保夫の不動産金融レポート
――主要REIT、概ね上昇
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――トランプ関税が不動産市場に与える影響
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
■藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOK REVIEW

【特集】
企画の切り口、投資の出口
不動産再生 成功の近道

建築費の高騰で、新規開発事業の採算性が合わなくなっている
物件価格の上昇で、投資運用の利回りが低下している
賃貸市場が飽和し、需給の歪み（ギャップ）が生じている

これにより、不動産投資戦略にいま、「再生型」の機運が到来している
既存建物を活かしつつ、適切な再投資を図り
リポジショニングの企画力で付加価値を高める投資手法が有効だ

[OVERVIEW]再生投資の要諦
■再生投資成功の鍵は
運営の「身の丈」見抜く力
中城康彦氏［明海大学］に聞く

[VIEWPOINT]オフィスストックの実情・課題・突破口
■老いるJ-REITオフィスへの提言
築年感じさせない収益向上を
黒澤直子氏［三菱UFJ 信託銀行］に聞く

[FOCUS]再生投資の切り口と着眼点
■PEファンド
正統派のバリューアッド戦略
インテグラル・リアルエステート

■リース会社
専門会社とのタッグでソフト／ハードテコ入れ
三菱HCキャピタルリアルティ

■ブティック型投資会社
ホテル・旅館を“近代化”
NBIホールディングス

[CASESTUDY]再生投資の最前線
■ターゲット変化
オフィス・商業施設をR&Dに
EGWアセットマネジメント

■ガバナンス強化
賃貸住宅をアパートメントホテルに
東急

■先鋭化
地下駐車場を防音シェアオフィスに
JA三井リース建物／プロフィッツ

■セットアップ化
賃料を従前の2倍以上に
マリモ

■オペレーショナル化
床貸しを多様な区画貸しに
コクヨ

■ブランド化
デザインを地域課題解決策に
いちご地所

■エリア活性化
シェアハウスを複合オフィスに
安田不動産／リアルゲイト

■フレキシブル化
内装をセミオーダーメイドに
nex

【KEY PLAYER】
■高難度案件もためらわず
土地の最有効活用を先導
アーク不動産

【特別インタビュー】
■LRRD認証の現在・未来
グリーンビルディングの展望
JING WANG氏［U.S. Green Building Council & Green Business Certification Inc］

【HOT TOPICS】
■クレディセゾンが不動産ST発行
「永久不滅ポイント」で投資が可能に

■東通グループにAAAがAM会社新設
2030年までにAUM3,000億円目標

■日本財託が1棟マンションの買取再販
リノベ・民泊運用で不動産バリュー高める

■日商保がオフィスのリーシング支援サービス
敷金ゼロ×セットアップで独自の差別化

■日本エスコンが横須賀で商業施設
“知る人ぞ知る”購買需要に着目

【FOCUS】
■専有部の電力消費量を即時計測＆可視化
東光高岳による住宅ファンド専用のESGソリューション

【From NY】
■日本発・新食感ドーナツ
激戦NY市場での勝算

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■不動産アセットマネジャーのための環境認証実践講座
――BELSの評価を上げる手法
　　高性能設備の導入以外にもあり
尾熨斗啓介［環境・省エネルギー計算センター］
■南一弘の街を行く
――天城峠｜文学に浸り、心を洗う
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――トランプ関税後、日本経済の成長策
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――改正区分所有法案～区分所有建物の再生の円滑化～
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前」に考える授業
――市場は読めない
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――トランプ関税で世界REIT、リスクオフ
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――大火災で住宅危機のロサンゼルス
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
■News Folder
■BOOK REVIEW

【特集】
コストを抑え、競合を避ける
物流施設投資 成功の迂回路

物流施設市場は目先、供給床のダブつきと建築費高騰で
投資が行き詰まり、開発に見合わせムードが漂っている。
しかし、床需要は衰えてはいない。むしろ拡大傾向だ。
こうしたなか事業を進め成功を収めるには
戦略の「迂回路」が必要である。
どこで、なにを、どうすれば投資成功のシナリオを描けるのか。
立地選別と既存建物再生による成功戦略を紹介する。

[OVERVIEW]市場動向と投資戦略
■目先需給の緩み、徐々に解消
物流投資、3つの成功シナリオ
サヴィルズに聞く、この先の投資戦略

[LEADER]トッププレーヤーの着眼点
■「都心」「地方」双方に機会
競合を尻目に新領域を開拓
プロロジスに聞く

[VIEWPOINT]物流マネーの水先案内人
■北米
海外マネーはスタンス二分
リスク取る投資家はいる
小林範康氏／飯嶋達也氏［ダイヤモンド・リアルティ・マネジメント］に聞く

■アジア
契約更新時の増賃改定と
賃料体系工夫に余地あり
廣田勝彦氏［アリサ・パートナーズ・ジャパン］に聞く

[TOPIC]国内大手の戦略
■貨物駅から物流施設投資加速
流動化事業に向け発進
JR貨物

■街づくり型物流施設開発
“＆ドローン”“＆防災”で付加価値
三井不動産・日鉄興和不動産

[CASESTUDY]いま有効な投資戦略
再生
■サンケイビル
■クリアル
■ジーエルアールインベストメント

開発
■鹿島建設
■いちご地所

[ANOTHERVIEW]ルールの変更
■新リース会計で変わる
物流施設投資・運営
中山善夫氏［ザイマックス総研］

[KEY PLAYER]
■アーク不動産 代表取締役社長 後藤雄一郎氏
価値ある用地を市場に供給
不動産開発を“縁の下”で支える


【SPECIAL TALK】
■投資家の信頼に機動力と柔軟性で応える
AB Capital Investment × Post Lintel Investment Management

【特別企画｜MIPIM2025】
■資本は「保守的」な資産へ
投資は「積極的」な運用へ

【特別インタビュー】
■アジア最大級の香港リート
不動産「ESG」戦略
カルバン・リー・クワン氏［リンク・アセット・マネジメント］
聞き手：伊藤幸彦氏［GOYOH］

【HOT TOPICS】
■東京メトロの私募REITが運用開始
駅直結の希少物件組み入れで差別化

■Stapleが三井住友信託銀行と投資会社
開発、保有の二層ファンドで地方創生

■奥村組が築48年の元社宅を収益化
ZEH水準の賃貸住宅に

【FOCUS】
■西武が不動産事業を本格加速
リゾート開発と都心・沿線活性化

【From NY】
■マンハッタン各地区の特色
高級アパートの賃料動向

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■不動産アセットマネジャーのための環境認証実践講座
――全用途で取得できるBELS
　　効率的な取得方法と注意点
尾熨斗啓介［環境・省エネルギー計算センター］
■南一弘の街を行く
――熱海／來宮神社｜パワースポットで街にご利益
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――マーケットの「影響力」「先見性」
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――改正区分所有法
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前」に考える授業
――“トランプ砲”の示唆するもの
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――トランプ関税で世界REIT、リスクオフ
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――大火災で住宅危機のロサンゼルス
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
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【特集】
不動産ファンド
AM事業者総覧2025

本特集は、例年、読者のご好評をいただき今年で5回目を迎えた。
今回は、掲載社数を10社増加。分析項目を充実させ、情報精度を高めた。
不動産ファンドに投資する機関投資家をはじめ、投資戦略の潮流を掴み
運営体制を増強したいAMプレーヤーに参考となるコンテンツを盛り込んだ。

今後も読者の声に耳を傾け、ご要望に応えながら
内容の洗練と精度向上を図り充実化を進めていきたい。

[INTERVIEW]　対日投資の狙い
■ホスピタリティ市場の成長余地に着目
パートナー企業との強固な連携を希望
Alan Kam氏［AB Capital Investment］に聞く

[OVERVIEW]　不動産AMの運用実態
■AM148社のアンケート分析
コア型運用志向から変化の兆し

[VIEWPOINT]　不動産AMの人材実態
■不動産AMの採用・募集動向
顕になるキャリアの方向性
梅小路学［エムユーシー］

[REPORT]　有力AMガイド
■クリアル
■農中JAML投資顧問
■マリモ・アセットマネジメント
■三井物産リアルティ・マネジメント
■SPCアセットマネジメント
■ケネディクス
■住友林業アセットマネジメント
■大和リアル・エステート・アセット・マネジメント
■タッチストーン・キャピタル・マネージメント
■中央日土地アセットマネジメント
■東洋不動産アセットマネジメント
■野村不動産投資顧問
■ヘルスケアマネジメントパートナーズ
■Post Lintel Investment Management
■三井不動産投資顧問
■三菱地所投資顧問

[INDEX]
■不動産AM138社の事業概要
＜掲載項目＞
運用資産残高／取扱商品／主な顧客属性／運用スタイル／運用ファンド本数／
運用アセットタイプ／海外運用資産／GRESBへの参加／取得環境認証／
業務体制／投資家窓口／物件売買窓口／採用窓口

【特別企画｜課題解決型不動産テックサービス】
[総論]
■切実に人が足りない不動産AM
テックサービスこそ救世主に
村上知旨氏、杉山詩織氏［MetaProp］

[それぞれの強みと効果]
■テセウス・データ・レーク／ASA Platform
PM会社が収集した物件の財務・非財務情報を、運用会社による予算策定や会計事務所による会計処理にシームレスに連携可能なSaaSサービス。
2025年4月にリリースされたばかりで、データの祖語や二重入力を排除、業務効率を大幅に向上させる。

■サステナブルスター／東京ガス
電気、ガス、水道といった請求書データを入力するだけで、GRESBなどESGレポーティングの書式に合わせたシートを自動生成。不動産AM会社を中心に約40社が導入する、ESG経営支援のトップサービスである。

■プロパティデータバンク
■アイテック阪急阪神
■ラクビル
■Penetrator

【SPECIAL REPORT】
■AM、PM、会計の統合支援
非効率を解消、人材難を解決
ASAグループ

■商業PMの知見、他アセットにも応用
グループノウハウを惜しまず外部提供
大和ハウスリアルティマネジメント

【HOT TOPICS】
■名鉄グループが初の不動産私募ファンド
中部圏“ご当地”資金で資産運用にこだわり

■不動産CFのリムズキャピタルが森林ファンド
「レンタルキャンプ場」として事業化

■1,000億円のバリューアッドファンド
オリックス不動産投資顧問が組成

■東京・中野に職住一体型賃貸住宅
居室を路面店化し賃料アップ実現

■ウェルビーイング追求した高級賃貸レジ
フェイスネットワークが都内で3棟竣工

■投資家が関心をもつ戦略にシフト
コア投資からバリューアッド投資へ

【From NY】
■マンハッタンのコンドミニアム動向

【APAC NEWS】
■アジア太平洋の不動産トピックス

【連載】
■不動産アセットマネジャーのための環境認証実践講座
――2050年既存建物ZEH・ZEB水準目標
　　求められる計画的な省エネ改修
尾熨斗啓介［環境・省エネルギー計算センター］
■世界のサプライズ物件
――アンダー
篠田香子［ジャーナリスト］
■南一弘の街を行く
――鴻巣｜雛飾りは「優しさ」のシンボルでした
南一弘［ジャパン・アセット・アドバイザーズ］
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――米株「妄信市場」にみる転換点
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前」に考える授業
――筆者の関心領域
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、各国で異なる値動き
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――空き家削減とアフォーダブル住宅供給を同時に実現するTIFプログラム
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