【特集】
事業の価値は「量」から「質」へ
ホテル投資開発　ADR向上作戦

ホテル投資市場が、活況の「踊り場」を迎えている。開発では、コスト上昇・過当競争によって事業採算性が薄れてきた。運営では、客室稼働率が天井を迎え、成長の伸びしろが限られてきた。
これを受けて、ホテル投資の重点が変わりつつある。
投資は、新規開発から「既存物件の付加価値向上」へ移行している。運営は、量から質へ、稼働率のアップから「ADRの向上」へシフトしている。
潮目が変化するなか、投資成功のカギは何か。特集は、投資・開発と運用・オペレーションそれぞれの観点から、「ADR 向上作戦」を紹介する。

[OVERVIEW｜市場のトレンド　投資運用の要点]
■投資は成長領域を読む時代
運営は「ADRの向上」にシフト
東急リバブル ソリューション事業部 ホテルアセット推進グループに聞く

国内ホテル投資市場は好調を維持。主要都市では稼働率が高水準に達し、投資判断の焦点はOCC（客室稼働率）の確保からADR（客室平均単価）をいかに伸ばすかへと移りつつある。
今後は需要増だけでなく、顧客層・ブランド・運営力を掛け合わせ、客室単価を高める戦略が不可欠だ。
本稿では、東急リバブル ソリューション事業本部のホテル専門チームに、ホテル投資市場の現状や運営動向、そして投資・運用における注目ポイントについて話をうかがった。

[VIEWPOINT｜投資・開発の最前線]
■グローバル投資市場
ホテル投資の世界トレンドと
日本市場の位置づけ
篠田香子 ［ジャーナリスト］

■開発と運営
アパートメントホテルを成長商品に
LOSとGOPから逆算する開発戦略
第一リアルターに聞く


■リポジショニング・コンバージョン
スピードと発想力で収益大幅改善
ダイナミックな価値創出術
中井宏典氏 ［インテグラル・リアルエステート］に聞く

[FOCUS｜ホテル投資市場のダークホース]
■カプセルホテル
短工期、低コスト、テック活用で
最強の坪当り収益
ナインアワーズ

■アパートメントホテル
Airbnbと強力に連携
脱・陳腐化の新戦略
ADDReC

■特区民泊
日本最大の民泊オペレーター
＋アパートメントで全国制覇
AND CLAN | HIWIN

[CASESTUDY｜ホテル特化型REIT 投資運用戦略]
■上場REIT
「取得」から「再生」に舵
運営改善で「育てる」投資戦略
ジャパン・ホテル・リート｜ジャパン・ホテル・リート・アドバイザーズ

■上場REIT
認知度&滞在価値アップで
RevPARが急速に成長
霞ヶ関ホテルリート｜霞ヶ関リートアドバイザーズ

■私募REIT
非デベ系REITの底力発揮
東京23区中心×宿泊特化で成長
大和証券ホテル・プライベート｜大和リアル・エステート・アセット・マネジメント

【HOT TOPICS】
■東急リバブルとサンケイビルが賃貸マンション共同開発
建築費高騰に対応

■世界の不動産投資市場は新サイクルへ移行
価格調整後に広がる投資機会とは

■築古ビル再生のリアルゲイト
「100年都市・建築プロジェクト」始動

■シンガポールのホテルオペレーター・Far East Hospitality
日本展開加速、2030年までに1,500室増へ

【From NY】
■マンハッタン 陪審員体験記

【連載】
■マーケティング視点の不動産投資講座　第10回
「摩擦」を「プレミアム」に変える
多幾宏平［マーケティングリアルティ］

マーケティングの視点から不動産を再設計し、ユーザーのニーズを起点にした新たな投資モデル構築のヒントをお届けする連載シリーズ。
今回は、「多国籍化」という避けられないメガトレンドから生じる「摩擦」に、巨大なブルーオーシャンを見出し、プレミアムへの転換可能性を論じる。

■AM・PM視点で読み解く駐車場戦略
――運営収益を上げる施設付帯駐車場の新常識――
カメラ式駐車場とは何か 見た目ではわからない、市場の本質と評価軸
岡田英明氏［ビットデザイン］
■南一弘の街を行く
大井町トラックス――大井町は品川の延長線上でした
■波動と循環で読み解く 不動産景気予測
――2026年後半の株式投資戦略
萩原淳［アッシュ インベストメント テクノロジー］
■法令ニュース
――マンションの大規模修繕工事について
野間敬和［TMI総合法律事務所］
■「寝る前に」考える授業
――市場のパニックについて
岩内泡蓋
■井出保夫の不動産金融レポート
――世界REIT、弱含み
井出保夫［井出不動産金融研究所］
■From ULI
――拡大するセルフストレージ市場の需要と課題 地域との共存図る
トランズパシフィックエンタープライズ
■J-REIT MONTHLY DATA FILE
藤浪容子［アイビー総研］
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